Jak koupit dům bez akontace? Jak koupit dům bez peněz.
Nalezení hotovosti na zálohu může být obrovskou překážkou pro každého, kdo se chce stát majitelem domu.
Většina Finanční experti doporučují zaměřit se na zálohu ve výši 20% vyhnout se platit každý měsíc více pro soukromé pojištění hypotéky . Pokud máte pocit, že ušetřit tolik může být nemožné, nejste sami. Podle údajů od Realtor.com , typický miléniový kupující domů nechal v prosinci 2019 v průměru 8,8% jejich kupní ceny domů.
Naštěstí existují alternativy k a konvenční hypotéka co může vám pomůže koupit dům bez akontací . Vláda Spojených států nabízí půjčky na bydlení pro kupující domů ve finanční situaci, ale samozřejmě existují určité kompromisy.
Zatímco tyto půjčky mohou mít výhodné podmínky, jako např nižší úrokové sazby , obvykle existuje a vysoký kvalifikační standard . Získání jedné z těchto půjček vás také úplně neuvolní, protože stále potřebujete hotovost na pokrytí náklady na uzavření , a jakmile jste v domě, měsíční splátky hypotéky.
Níže je představují tři z nejběžnějších státem zajištěných půjček pro kupující domů je nabízí řada věřitelů po celé zemi. Všimněte si toho, že mnoho států také nabízí své vlastní programy pomoci při půjčování domů, konkrétně pro kupující domů poprvé.
Půjčka pro záležitosti veteránů (VA)
Přístup k nim mají aktivní i bývalí vojenští členové Půjčka na záležitosti veteránů (VA) na financování nákupu a dům až 484 350 $ v roce 2019 , často s nižší úrokovou sazbou než klasická hypotéka. Tato půjčka nevyžaduje zálohu ani pojištění hypotéky, ale přichází s přísnými pravidly, včetně splnění standardu minimálních požadavků na nemovitost.
Kupující musí také zaplatit poplatek za financování, který chrání věřitele v případě selhání. Přesná výše poplatku závisí na vojenské službě kupujícího, výši zálohy a na tom, zda v minulosti měli půjčku na VA, a je vyjádřena jako procento z celkové půjčky ( obecně méně než 3% ), vysvětluje NerdWallet . Poplatek lze zaplatit předem nebo přidat k celkové výši půjčky.
Náklady na uzavření jsou u půjčky VA obecně omezené, ačkoli za jejich zaplacení je ve většině případů stále zodpovědný kupující.
Půjčka od amerického ministerstva zemědělství (USDA)
Půjčka Ministerstvo zemědělství USA (USDA) pomáhá lidem ve venkovských oblastech nakupovat domy s nulovými startovacími penězi. Chcete -li se kvalifikovat pro Program zabezpečeného úvěru pro rodinný dům , musí splňovat určité požadavky na příjem , popsáno jako příjem nízké až střední, které se liší podle státu. USDA je svou definicí venkova docela liberální a dokonce zvažuje některé příměstské oblasti (konkrétní adresy můžete zkontrolovat pomocí tato mapa na webu USDA ).
K získání půjčky USDA neexistuje žádné minimální kreditní skóre, ačkoli skóre 640 nadřízený a poměr dluhu k příjmu nižší než 41% obecně splňuje podmínky pro automatické upisování, podle USDAloans.com .
Navzdory povinnosti nulové zálohy se od kupujícího očekává, že zaplatí a počáteční poplatek za financování ve výši 1% z celkové částky úvěru, který má být chráněn před nesplácením, plus specifický poplatek USDA ve výši 0,35%, který se vypočítá jako procento z částky úvěru každý rok, ale přidá se měsíční platby a bude vyplacen věřiteli hypotéky.
Půjčka Federální správy bydlení (FHA)
Půjčka Federal Housing Administration (FHA) umožňuje kupujícím zaplatit pouze 3,5% z kupní ceny za primární sídlo, ale vyžaduje kreditní skóre 580 nadřízený a poměr dluhu k příjmu nižší než 43% . Pokud máte kreditní skóre mezi 500 a 579, měli byste nechat 10%.
Půjčky FHA vyžadují soukromé pojištění hypotéky, prováděné jako záloha plus měsíční platby, a obecně také budou mít vyšší úrokovou sazbu než konvenční hypotéka. Kupující je také zodpovědný za náklady na uzavření.
The maximální výše půjčky FHA se liší podle lokality, ale pro jeden rodinný dům se liší z 315 515 $ v oblasti s nízkými náklady na 726 525 $ v oblasti s vysokými náklady v roce 2019.
Jak můžete získat zálohu?
V celé zemi existují programy, které mají kvalifikovaným dlužníkům pomoci získat zálohu potřebnou k nákupu primárního bydliště.
Hodně programy pomoci se zálohami Zacházejí s finančními prostředky jako s grantem, pokud zůstanete v nemovitosti, ale jako s půjčkou, pokud prodáváte, vysvětluje Kahn. Lze je také nakonfigurovat tak, aby motivovaly kupující k přesunu do určitých oblastí.
Příklady dostupných programů pomoci se zálohami:
- V Denveru, program Metro Hypoteční pomoc Plus nabízí dotaci až do výše 4 procent půjčky. Příjem dlužníků nesmí překročit limity a může být vyžadována záloha ve výši 0,5 procenta.
- V San Diegu mohou žádat o a dotace až 10 000 $ . Transakce podléhají dalším omezením, včetně typu majetku a kupní ceny.
- V Michiganu mohou žádat o půjčka z pomoc s akontací nula procent až 7 500 $. Při prodeji nebo refinancování domu musí být půjčka zaplacena celá. Dlužník musí zaplatit zálohu ve výši 1 procenta.
- V Clevelandu mohou kvalifikovaní kupující obdržet a odložená půjčka až 17 procent z celkových nákladů transakce (kupní cena plus 5 procent z nákladů na uzavření). Dlužník musí přispět alespoň 3 procenty z celkových nákladů transakce. Padesát procent odloženého zůstatku půjčky bude odpuštěno po 10 letech obsazení a zůstatek není nutné zaplatit do prodeje nebo převodu. U některých nemovitostí se půjčka změní na grant po pěti letech obsazení.
- V Kalifornii je program počáteční platby pro GSFA Platinum nabízí dlužníkům s nízkými a středními příjmy nevratný dárek až do výše 5 procent hodnoty domova na nákup nebo refinancování primárního bydliště. Minimální požadované skóre FICO je 640 a maximální poměr dluhu k příjmu je 50 procent. Někteří dlužníci budou muset zadat tuto půjčku o 0,5 procenta dolů, říká Kahn.
Potřebujete k uzavření hotovost?
Potřeba nějaké hotovosti na uzavření hypotéky není obecně mýtus. Úvěry, které umožňují dlužníkovi koupit si dům bez jediného dolaru z kapsy, nejsou standardem. Náklady na uzavření mohou činit až 3 až 5 procent z kupní ceny a zahrnují:
- Počáteční poplatek
- Poplatek za přihlášku
- Zprostředkovatelský poplatek
- Slevové body (nebo hypoteční body)
- Poplatky třetích stran (včetně poplatků za hodnocení, inspekci, titulní zprávu, pojištění titulu, kreditní zprávu, certifikaci povodní, průzkum a další poplatky)
- Předplacené položky (včetně pojištění majitele domu, daně z nemovitosti, předplacené úroky)
- Předplatné
- Poplatek za přípravu dokumentu
Někteří věřitelé nabízejí zaplacení některých poplatků, třeba výměnou za vyšší úrokovou sazbu půjčky. Některé programy umožňují připočítat poplatky k zůstatku půjčky tak, aby nebyly splatné při uzavření (poté budete platit úroky z poplatků za dobu trvání půjčky).
Můžete najít kreativní způsoby, jak snížit své hotové náklady. Například vám může rodinný příslušník darovat finanční prostředky na zálohu a může požádat prodávajícího, aby nabídl koncese (kredity prodávajícího) na jejich zavírací náklady.
Kdy je hypotéka s nulovou zálohou dobrý nápad?
Hypotéka s nulovou zálohou je vynikající volbou pro kupujícího domu, který má omezenou hotovost, ale jinak je dostatečně kvalifikovaný ke koupi domu.
Příjem a úvěrová způsobilost jsou mnohem vyššími ukazateli připravenosti na vlastnictví domu než zálohy, říká Paul. Příslušník ozbrojených sil v aktivní službě má velmi stabilní příjem, garantovaný plat téměř bez šance na ztrátu zaměstnání. Půjčky VA překonávají mnoho jiných typů půjček s nízkou zálohou.
Pokud nemáte v plánu prodávat alespoň prvních několik let, jste ochotni a schopni převzít odpovědnost za údržbu domu a máte stabilní příjem, hypotéka s nulovou zálohou by mohla vést k vlastnictví domu o několik let dříve. než byste mohli, kdybyste museli ušetřit na zálohu.
Kdy je hypotéka s nulovou zálohou špatný nápad?
Nulová hypotéka nemusí být dobrou volbou pro dlužníka, který díky tomu může složit zálohu a dlouhodobě ušetřit. Počáteční náklady a úroková sazba půjčky bývají nepřímo úměrné počáteční platbě. Čím více můžete nechat doma, tím lepší podmínky a tím méně zaplatíte celkově.
Hypotéka s nulovým předstihem není na klesajícím trhu dobrý nápad. Pokud zmeškáte zálohu a hodnota vašeho domu klesne, budete pod vodou (na svém domě budete dlužit více, než kolik to na dnešním trhu stojí).
Prohrajete také, pokud v blízké budoucnosti prodáte. Musíte zohlednit bod zvratu (bod, ve kterém váš vlastní kapitál převyšuje jak náklady na nákup, tak náklady na prodej). To by klidně mohlo na půjčku strávit pět let. Pokud prodáte dříve, přijdete o peníze.
A konečně, nulová hypotéka není dobrým finančním tahem pro někoho, kdo nemůže pravidelně odkládat peníze. K vlastnictví domu budete potřebovat určitou rozpočtovou disciplínu, nebo byste mohli čelit vážné finanční nouzi, když váš dům potřebuje údržbu. Nebudete mít nárok na půjčku na vlastní kapitál, dokud nebudete mít dostatek vlastního kapitálu (často potřebujete 20 procent vlastního kapitálu po uzavření půjčky), což bude pravděpodobně devět až 12 let, v závislosti na vaší úrokové sazbě.
Jak můžete najít správného poskytovatele hypotéky se zálohou?
Prakticky všichni poskytovatelé hypotečních úvěrů nabízejí více úvěrových produktů, které splňují různé potřeby dlužníků, včetně půjček s nízkou zálohou. Věřitelé v celé zemi nabízejí například úvěrové programy VA, USDA a FHA.
Když jste připraveni podat žádost, nakupujte u velkých i malých věřitelů a získejte více nabídek půjček. Úrokové sazby a náklady se u jednotlivých věřitelů liší a i malé rozdíly se mohou po dobu trvání půjčky výrazně sčítat.
Začněte s dobrým pochopením svého rozpočtu. Náklady na vlastnictví domu jsou obecně vyšší než náklady na pronájem. Budete zodpovědní za nové výdaje, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění majitelů domů a veškerá údržba domu, který si koupíte.
Někteří kupující budou také muset rozpočet na poplatky za sdružení vlastníků domů. I když vám věřitel nebo makléř řekne, že si můžete dovolit určitou platbu, měla by to být taková, se kterou jste spokojeni. Bolest z finanční tísně může být velká, ale nikdo si nestěžuje, že má každý měsíc spoustu peněz.
Obsah
- Půjčka pro záležitosti veteránů (VA)
- Půjčka od amerického ministerstva zemědělství (USDA)
- Půjčka Federální správy bydlení (FHA)
- Jak můžete získat zálohu?
- Potřebujete k uzavření hotovost?
- Kdy je hypotéka s nulovou zálohou dobrý nápad?
- Kdy je hypotéka s nulovou zálohou špatný nápad?
- Jak můžete najít správného poskytovatele hypotéky se zálohou?