Refinancování hypotéky v zásadě znamená, že vyměňujete svoji starou hypotéku za novou a případně za nový zůstatek.
Když refinancujete hypotéku, vaše banka nebo věřitel splatí vaši starou hypotéku novou; to je důvod refinancování na období.
Většina dlužníků se rozhoduje refinancovat, aby snížila svůj úrok a zkrátila dobu splácení, nebo aby využila možnosti přeměny části vlastního kapitálu, který získala doma, na hotovost.
Existují dva hlavní typy refinancování: úrokové a termínové refinancování a refinancování formou cash-out.
Co je refinancování?
Refinancování je proces nahrazení stávající hypotéky novou půjčkou. Lidé obvykle refinancují hypotéku, aby snížili své měsíční platby, snížili úrokovou sazbu nebo změnili svůj úvěrový program z hypotéky s nastavitelnou sazbou na hypotéku s pevnou sazbou. Někteří lidé navíc potřebují přístup k hotovosti na financování projektů renovace domů nebo na splacení různých dluhů a využijí svůj vlastní kapitál k získání refinancování hotovosti.
Bez ohledu na váš cíl funguje skutečný proces refinancování stejně jako při žádosti o první hypotéku - budete si muset udělat čas na prozkoumání možností půjčky, shromáždit správné finanční dokumenty a odeslat žádost o refinancování hypotéky. než bude schválen.
Výhody domácího refinancování
Důvodů pro refinancování hypotéky je několik. Mezi některé z možných výhod patří:
- Snižte svou měsíční platbu *. Podle Studie „Průměrný majitel domu může s refinancováním ušetřit 160 USD a více za měsíc. S nižší měsíční splátkou můžete úspory uložit na další dluh a další výdaje, nebo tyto úspory uplatnit na měsíční splátku hypotéky a splatit půjčku dříve.
- Eliminujte soukromé pojištění hypotéky (PMI). Někteří majitelé domů, kteří mají dostatečný vlastní kapitál nebo splacený kapitál, nebudou muset platit za pojištění hypotéky, které sníží jejich celkovou měsíční splátku.
- Snižte dobu trvání vaší půjčky. Pro majitele domů, kteří si vzali hypotéku na začátku své kariéry, mohla mít 30letá hypotéka větší finanční smysl. Ale pro ty, kteří chtějí splatit hypotéku dříve, může být atraktivní zkrácení doby půjčky atraktivní.
- Přechod z hypotéky s nastavitelnou sazbou na půjčku s pevnou sazbou. Když máte hypotéku s nastavitelnou sazbou, vaše platba se může měnit nahoru nebo dolů podle změny úrokových sazeb. Přechod na půjčku s pevnou sazbou se spolehlivými a stabilními měsíčními splátkami může majitelům domů poskytnout jistotu, že jejich platby se nikdy nezmění.
- Konsolidujte svou první úvěrovou linii hypotéky a vlastního kapitálu (HELOC). Jejich převedením na jedinou měsíční platbu můžete zjednodušit své finance a soustředit se na jeden dluh. HELOC mají často nastavitelné sazby, takže refinancování do půjčky s pevnou sazbou vám může dlouhodobě ušetřit peníze.
- Použijte kapitál ve svém domě k získání hotovosti. S rostoucími domácími hodnotami můžete mít dostatek vlastního kapitálu na získání refinancování v hotovosti. Tyto peníze lze použít na financování domácích úprav, splacení dluhu nebo financování velkých nákupů.
Rizika refinancování půjčky
V závislosti na vašich cílech a finanční situaci nemusí být refinancování vždy tou nejlepší volbou. Přestože refinancování nabízí mnoho výhod, budete muset také zvážit rizika.
Například refinancování hypotéky obecně restartuje proces splácení. Pokud tedy máte pět let na splacení 30leté půjčky a rozhodnete se vzít si novou 30letou hypotéku, budete splácet hypotéku 35 let. Pro některé majitele domů je to dobrý plán, ale pokud už máte řekněme 10 nebo 20 let na hypotéce, celoživotní úrok nemusí stát za dodatečné náklady.
V těchto případech mnoho majitelů domů refinancuje krátkodobou půjčkou, která jim neprodlouží splátky hypotéky, jako je hypotéka na 20 nebo 15 let (která často také nabízí nižší sazby než půjčky na 30 let.).
Obecně je refinancování dobrou volbou, pokud je nová úroková sazba nižší než úroková sazba vaší současné hypotéky a celková částka úspor přesahuje náklady na refinancování. Pokud vám například zbylo 390 000 $ na půjčku 400 000 $ při 4,25%, nahrazení vaší současné hypotéky 3,75% může vést k úsporám 162 $ měsíčně ve srovnání s vaší předchozí půjčkou. *
* Při refinancování stávající půjčky mohou být vaše celkové finanční poplatky po celou dobu trvání půjčky vyšší.
Často kladené otázky o refinancování
Než se rozhodnete refinancovat, je důležité být připraven. Chcete -li změřit svou připravenost na refinancování, zvažte následující otázky.
Mám refinancovat, pokud plánuji žít ve svém domě jen několik dalších let?
Stejně jako když jste si původně pořídili dům, budete muset u refinanční hypotéky platit poplatky, daně a závěrečné náklady. Je důležité určit, jak dlouho bude trvat zlomení i při refinancování hypotéky. Bod zvratu je bod, kdy měsíční úspory vytvořené refinancováním hypotéky převáží náklady na refinancování.
Podle Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů musíte zvážit, jak dlouho bude trvat měsíční spoření splácet náklady na refinancování. Zkontrolujte závěrečné náklady, které jste zaplatili za původní půjčku na bydlení. Náklady na refinancování mohou být zhruba stejné. Obvyklým pravidlem je postupovat pouze v případě, že vám nová úroková sazba uloží tuto částku přibližně na dva roky (jinými slovy, pokud se rozejdete i za zhruba dva roky).
Nezapomeňte tedy udělat matematiku a pochopit, jak na vás nová půjčka zapůsobí.
Jak refinancování ovlivňuje moje kreditní skóre?
Nejen, že vaše kreditní skóre pomůže určit schválení refinancování hypotéky, ale také určuje úrokovou sazbu, kterou váš věřitel nabídne. Jednoduše řečeno, čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím nižší je vaše úroková sazba.
Například dlužník s průměrnou výší půjčky 250 000 USD a kreditním skóre 640 může ročně platit o 2 500 dolarů více na úrokových platbách než dlužník s kreditním skóre 760 . Pokud se vaše kreditní skóre od doby, kdy jste poprvé získali hypotéku, snížilo, můžete očekávat, že zaplatíte vyšší sazby, což může negovat potenciální výhody refinancování.
Jaký je zbývající zůstatek na mé půjčce?
Před podpisem nové hypotéky budete muset vyhodnotit aktuální zůstatek úvěru. Pokud se právě nacházíte v 15. ročníku své 30leté půjčky, možná budete chtít prozkoumat možnosti refinancování s kratším termínem. To má smysl pro mnoho majitelů domů, protože jim to umožňuje využívat historicky nízké sazby bez zpoždění jejich data platby, což často může přinést značné úspory. *
Potřebuji flexibilitu nebo pevný splátkový kalendář?
Běžným využitím refinancování je zkrácení doby trvání půjčky a její včasné splacení. Pokud jsou aktuální úrokové sazby hypotéky nižší než vaše aktuální úroková sazba, je obvyklé mít podobnou částku měsíční splátky a zároveň snižovat roky vaší hypotéky.
Například majitelé domů s hypotékou na 30 let mohou refinancovat na půjčku na 15 let. Může to být skvělá volba, ale je třeba zvážit několik věcí:
Za prvé, většina věřitelů vám umožní předčasně splatit hypotéku. Pokud tedy chcete splatit 30letou půjčku za 15 let doplatky, možná to zvládnete. To vám pomůže rychleji vybudovat jistinu a ušetřit na platbách úroků. Pokud se okolnosti změní a časy se zhorší, můžete se vrátit k původní 30leté smlouvě.
Na druhou stranu 15letá půjčka obecně nabízí ještě větší úspory úroků a může vám také pomoci rychle vybudovat vlastní kapitál, takže můžete svůj dům vlastnit zdarma a bez splácení dříve než později.
Je k dispozici refinancování pro půjčky FHA, VA, Jumbo nebo USDA?
Ano, v závislosti na vaší aktuální situaci by vám jedna z těchto možností mohla dávat smysl. Navíc, pokud máte v současné době konvenční půjčku, FHA, VA, Jumbo nebo USDA, jsou k dispozici možnosti, které zahrnují několik zjednodušených programů refinancování. Zjednodušené programy refinancování nabízejí zjednodušený schvalovací proces snížením nebo vyloučením mnoha příjmových, úvěrových nebo hodnotících recenzí, které jsou součástí standardních programů refinancování.
Optimalizační program VA se nazývá Refinance snížení úrokové sazby nebo IRRRL. Je důležité zmínit, že optimalizované refinanční půjčky nemusí umožňovat výběr hotovosti. Také, jako jiné možnosti refinancování, mohou zjednodušené refinanční půjčky zvýšit vaše celkové náklady po celou dobu trvání půjčky.
Je nyní správný čas na refinancování?
Nakonec je klíčové projít si čísla a zjistit, zda má refinancování pro vás smysl. I když jste v minulosti nebyli schopni refinancovat, úvěrové programy a sazby se vždy mění. Tyto změny spolu s rostoucími domácími hodnotami na různých trzích vám mohou umožnit snížit sazbu nebo měsíční platby.
Ale nemusíte to dělat sami! Půjčovatelé PennyMac jsou vždy připraveni odpovědět na vaše otázky a provést vás na cestě k úspěšnému refinancování.
Sazba a termínové refinancování
V refinancování sazbu a termín, normálně byste dostali novou hypotéku s nižší úrokovou sazbou a případně i kratší dobou splatnosti (30 let změněno na 15 let).
Při nedávných historicky nízkých úrokových sazbách může refinancování vaší 30leté hypotéky na 15letou hypotéku skončit s měsíčními splátkami podobnými vaší původní půjčce. Důvodem je nižší částka úroku, kterou byste zaplatili z vaší nové hypotéky, ačkoli 15leté splátky hypotéky jsou obvykle vyšší než půjčky 30 let.
Pravda o hypotéce uvádí, že je důležité se ujistit, že najdete svůj zlomový bod, než se rozhodnete refinancovat svou aktuální sazbu hypotéky. Je to v podstatě tehdy, když jsou náklady na refinancování získány zpět prostřednictvím nejnižší měsíční splátky hypotéky.[1].
Refinancování s výběrem hotovosti
V rámci refinancování cash-out můžete refinancovat až 80 procent aktuální hodnoty svého domova v hotovosti. Proto se tomu říká refinancování cash-out. Řekněme, že váš dům má hodnotu 100 000 USD a vy dlužíte 60 000 USD za půjčku. Vaše banka nebo věřitel vám může jako kvalifikovanému dlužníkovi poskytnout 20 000 dolarů v hotovosti, což znamená, že vaše nová hypotéka bude činit 80 000 dolarů.
Při refinancování formou cash-out nešetříte vždy peníze refinancováním, ale získáte formu půjčky s nižším úrokem z potřebné hotovosti. Důvodem pro získání refinancování v hotovosti může být to, že možná budete chtít vykopat nový bazén pro svůj důchod na zahradě nebo vyrazit na dovolenou snů.
Uvědomte si, že převzetí hypotéky s výplatou zvýší vaše zástavní právo[2]. To může znamenat větší a / nebo dlouhodobější platby. Pamatujte, že to nejsou peníze zdarma a musíte je vrátit svému věřiteli.
Rozhodnutí refinancovat hypotéku není nic, co byste měli brát na lehkou váhu. Zvažte náklady na refinancování versus úspory na oplátku. Promluvte si s finančním plánovačem, pokud máte obavy, zda byste měli refinancovat, a další možnosti, které máte k dispozici.
Obsah
- Co je refinancování?
- Výhody domácího refinancování
- Rizika refinancování půjčky
- Často kladené otázky o refinancování
- Mám refinancovat, pokud plánuji žít ve svém domě jen několik dalších let?
- Jak refinancování ovlivňuje moje kreditní skóre?
- Jaký je zbývající zůstatek na mé půjčce?
- Potřebuji flexibilitu nebo pevný splátkový kalendář?
- Je k dispozici refinancování pro půjčky FHA, VA, Jumbo nebo USDA?
- Je nyní správný čas na refinancování?
- Sazba a termínové refinancování
- Refinancování s výběrem hotovosti